DESALOJOS RESIDENCIALES: LO QUE LOS PROPIETARIOS DE VIVIENDAS NECESITAN SABER
A partir del 22 de enero de 2021
El presente documento es únicamente de carácter informativo, no pretende ser un asesoramiento jurídico y no sustituye la consulta con un abogado sobre hechos y circunstancias específicos. Este documento no constituye una solicitud, y su uso de este documento no crea ninguna relación de abogado-cliente entre usted y Lowenstein Sandler.
REMOCIONES
¿Me pueden remover de mi casa como resultado de un procedimiento de ejecución hipotecaria durante la emergencia de COVID-19?
No. El 19 de marzo de 2020, el gobernador de Nueva Jersey, Philip Murphy, emitió la Orden Ejecutiva 106, que suspendía los desalojos y las remociones en todo el estado. Esto se llama una "moratoria de desalojo" y significa que, excepto en circunstancias excepcionales, ningún propietario puede ser removido de su hogar como resultado de un procedimiento de ejecución hipotecaria en este momento. No puede ser removido incluso si se ha emitido un sentencia firme de ejecución hipotecaria y se ha realizado una venta judicial de su propiedad. La moratoria de desalojo no afecta los procedimientos judiciales, en cambio, evita las remociones. Más información sobre los procedimientos judiciales se encuentra a continuación.
¿Cuánto tiempo durará la moratoria de desalojo?
La moratoria de desalojo comenzó el 19 de marzo de 2020, y durará hasta dos meses después de que el gobernador Murphy declare el final de la crisis de salud de COVID-19. El Gobernador ha extendido la emergencia oficial de salud pública en varias ocasiones, la más reciente mediante la Orden Ejecutiva 215 que expirará el 19 de febrero de 2021. A menos que el Gobernador extienda de nuevo la emergencia, o la termine temprano, la moratoria de desalojo expirará por lo tanto dos meses después, el 19 de abril de 2021.
¿Todavía necesito pagar mi hipoteca?
Sí. Tendrás que hacer los pagos de su hipoteca tarde o temprano. Sin embargo, si necesitas más tiempo, hay ayuda disponible.
Si tiene una hipoteca de la Administración Federal de la Vivienda (FHA por sus siglas en inglés) para una residencia unifamiliar, usted tiene derecho hasta el 28 de febrero de 2021, a solicitar una paciencia (una pausa en los pagos) para aliviar las dificultades financieras derivadas de la pandemia. Si usted tiene una hipoteca para una propiedad multifamiliar de Fannie Mae y Freddie Mac, puede celebrar un acuerdo de paciencia hasta el 31 de marzo de 2021, si ofrece ciertas protecciones al inquilino. Los propietarios deben consultar a sus administradores de hipotecas para averiguar qué programas de paciencia (si los hay) están disponibles para ellos.
Además, el gobernador Murphy ha anunciado algunas ayudas importantes para los propietarios de viviendas con hipotecas, incluidas las que no están respaldadas por el gobierno federal. Si se pone en contacto con el administrador de su hipoteca, puede ser elegible para: (1) un período de gracia de 90 días para los pagos de la hipoteca, (2) la garantía de que el administrador no informará a las agencias de crédito de los pagos atrasados o no efectuados durante este período, (3) una moratoria de 60 días en la iniciación de las ventas de ejecución hipotecaria o desalojos, y (4) el alivio de ciertas tasas y cargos durante al menos 90 días. Para más información, consulte las preguntas frecuentes publicadas por el estado. También puede consultar el sitio web de la Agencia de Financiación Hipotecaria y de la Vivienda de Nueva Jersey para obtener información actualizada sobre la ayuda disponible y para acceder a una lista de asesores por condado.
¿Existe una moratoria nacional sobre los desalojos?
Sí, para algunos propietarios. El 19 de enero de 2021, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), prorrogó la moratoria de ejecuciones hipotecarias y desalojos de Fannie Mae y Freddie Mac hasta el 28 de febrero de 2021. La moratoria de la ejecución hipotecaria se aplica a las hipotecas unifamiliares respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac. La moratoria de desalojo se aplica a las propiedades que estas entidades han adquirido mediante ejecución hipotecaria. El 21 de enero de 2021, la Administración Federal de la Vivienda prorrogó su moratoria de ejecución y desalojo para las hipotecas unifamiliares aseguradas por la FHA hasta el 31 de marzo de 2021. Ambos periodos pueden ser extendidos por una acción adicional de la agencia o por la legislación.
AUDIENCAS JUDICIALES
¿Pueden las entidades crediticias comenzar los procedimientos de ejecución hipotecaria durante este período?
No, si tienes una hipoteca respaldada por el gobierno federal de viviendas unifamiliares. La moratoria de ejecución hipotecaria adoptada por Fannie Mae y Freddie Mac impide que los administradores presenten procedimientos de ejecución hipotecaria contra los propietarios de viviendas unifamiliares hasta el 31 de enero de 2021. La moratoria de ejecución adoptada por la FHA impide a los administradores presentar procedimientos de ejecución contra los propietarios de hipotecas unifamiliares hasta el 28 de febrero de 2021. Estos periodos pueden ser extendidos por acciones adicionales de la agencia o por la legislación.
Sí, si no posee una hipoteca respaldada por el gobierno federal. La Orden Ejecutiva estatal y la legislación relacionada establecen específicamente que las entidades crediticias pueden iniciar acciones de ejecución hipotecaria durante el tiempo que la orden esté vigente. La Oficina de Ejecución Hipotecaria de la Corte Superior está aceptando nuevos casos y presentaciones electrónicas en los casos existentes.
¿La Oficina de Ejecución Hipotecaria procesará casos durante este período?
Sí. La Oficina de Ejecución Hipotecaria administra partes de la mayoría de los casos de ejecución hipotecaria y gestiona la mayor parte del proceso cuando una ejecución hipotecaria es "no impugnada", lo que significa que el propietario no presentó una respuesta a la denuncia. Según una orden del 25 de junio emitida por la Corte Suprema de Nueva Jersey, la Oficina de Ejecución Hipotecaria está procesando los casos como lo hace normalmente. Si tiene preguntas sobre un caso de ejecución hipotecaria no impugnado que este pendiente, puede intentar comunicarse con la Oficina de Ejecución Hipotecaria al 609-421-6100 o Scco.Mailbox@njcourts.gov.
¿Las cortes escucharán los casos de ejecución hipotecaria durante este período?
Sí. No hay ninguna orden que suspenda las audiencias judiciales en los casos de ejecución hipotecaria impugnada (en los que el propietario respondió a la denuncia). Sin embargo, tenga en cuenta que, según una orden del 25 de junio (reafirmado por una orden del 24 de julio), "las cortes de todos los niveles siguen funcionando principalmente utilizando tecnologías remotas (vídeo y teléfono)". Hasta que la Corte levante o enmiende la orden, la mayoría de las audiencias, conferencias y argumentos se realizarán por video o teléfono. Si tiene alguna pregunta, consulte con la corte donde está pendiente el caso. Consulte también el sitio web de las Cortes de Nueva Jersey para obtener actualizaciones sobre cómo y cuándo se realizaran los procedimientos.
¿Pueden desconectar mis servicios públicos, el agua, el teléfono e Internet durante la crisis de COVID-19?
No. A partir del 13 de marzo de 2020, las utilidades de electricidad y gas de Nueva Jersey suspendieron voluntariamente las desconexiones de los servicios públicos. El 15 de octubre de 2020, la Oficina del Gobernador emitió la Orden Ejecutiva 190. Esta Orden suspende las desconexiones de servicios públicos residenciales y de agua hasta el 15 de marzo de 2021, exige la reanudación del servicio que ha sido discontinuado, y prohíbe la imposición de cargos por demora que surjan durante el período de emergencia. Además, la Orden impide que los proveedores de cable y telecomunicaciones que comprueben con los clientes existentes si los niños en edad escolar utilizan el servicio de Internet con fines educativos. Si es así, el proveedor no podrá cancelar el servicio hasta el 15 de marzo de 2021. En los demás casos, el proveedor debe ofrecer un plan de pago sin intereses y no puede desconectar el servicio si el cliente está de acuerdo con dicho plan.
¿Todavía tengo que pagar por los servicios públicos y el agua?
Sí. Todavía tienes que pagar las facturas de electricidad, gas, agua, teléfono o internet que normalmente pagas. Si no puedes pagar ahora, tendrás que pagar más tarde. El Departamento de Asuntos Comunitarios (DCA, por sus siglas en inglés) ofrece a los inquilinos de bajos ingresos asistencia con algunas facturas de servicios públicos, puede llamar al número de servicio al cliente que aparece en su factura de servicios públicos, o buscar el número aquí, para tratar de elaborar un plan de pago, o puede consultar el sitio web de la Junta de Servicios Públicos para obtener una lista de las agencias que ofrecen asistencia.
