[co-author: Henry Fritzsche]

EINLEITUNG

Bereits im Römischen Reich galt als wichtiger kaufmännischer Grundsatz „caveat emptor“, also „Augen auf vor Kauf“ und damit ´Käufer sieh dich vor´. Dieser seit Jahrhunderten gültige Grundsatz hielt in den deutschen Sprachgebrauch Einzug und beschreibt noch heute die Grundregeln für gewerbliche Kaufgeschäfte und insbesondere Immobilientransaktionen. Die im Rahmen der Sorgfältigkeitsprüfung, sprachgebräuchlich due diligence, erfassten Prüffelder wurden über die vergangenen Jahre weiterentwickelt und fortgeschrieben. Einerseits sind es gesetzliche und normative Ergänzungen, anderseits sich verändernde Risikoprofile der Investoren, die zu veränderten Prüfprozessen führen. Die „Due Diligence Real Estate – Schwerpunkt Technik (ugs. TDD)“ als Teildisziplin des gesamten Prüfungsprozesses einer Immobilientransaktion, soll im Wesentlichen die Informationsasymmetrie zwischen den Parteien beseitigen bzw. auflösen und die Risiken und Chancen aufdecken. Werden zumeist die Risiken einer Transaktion priorisiert aufgeführt und verhandelt, so wurden die Chancen eines Kaufobjektes bislang selten durch die technischen Berater reflektiert.

Basierend auf dem Klimaschutzabkommen von 2018, dem Klimaschutzplan sowie der Offenlegungsverordnung von 2019 steht nun die Forderung für ´nachhaltige Investitionen privaten Kapitals´ [Taxonomie] und ´die Offenlegung der Nachhaltigkeitsrisiken der Finanzmarktteilnehmer´ [Offenlegung] im Raum. Diese Forderung ist mit Bezug zu Immobilien als zweiteiliges Verfahren zu verstehen. Investitionen, welche sich heute und in naher Zukunft als nachhaltig bezeichnen und als solche klassifiziert werden (Taxonomie; schnittmengenfreie Klassifizierung), bilden den freiwilligen Teil einer Nachhaltigkeitsbewertung ab. Bereits gültig und zukunftsgerichtet sind die Ziele des Klimaschutzgesetztes (und in jeweiliger Abwandlung der einzelnen Länder) für die Gestaltung und die Nutzung von Immobilien verpflichtend.

Grundlegend wird unterschieden zwischen der ´freiwilligen Nachhaltigkeit´ für Anlageprodukte auf Grundlage der TaxonomieVO und der ´verpflichtenden Nachhaltigkeit´ für Immobilien auf Grundlage der Gesetzgebung. Die TaxonomieVO definiert gemeinsam mit der OffenlegungsVO, welche Informationen zu erfassen und in welcher Form (technisch wie rechtlich) aufzubereiten sind.

NEUE HERAUSFORDERUNGEN FÜR TECHNISCHE DIENSTLEISTER

Aus den Anforderungen sowohl der freiwilligen als auch der verpflichtenden Prüfparameter ergeben sich neue Herausforderungen für die technische Bewertung von Immobilien. Dies definiert sowohl im Ankaufsprozess als auch der Bewertung im Bestand neue Herausforderungen für die Erfassung und Zuordnung zumeist technisch messbarer Sachverhalte in nicht trennscharfe und zum Teil unspezifisch beschriebene Sachverhalte. Gleiches gilt für die Bewertung subjektiver Faktoren in einem nur bedingt standardisierten Raster.

Die Due Diligence entwickelt sich zunehmend als ´Sorgfältigkeitsprüfung von relevanten Feldern im Bereich Technik, Umwelt, Soziales und Unternehmen´ und versucht damit den aktuellen Marktanforderungen gerecht zu werden. Wird eine sog. ESG-Due Diligence auf dem Markt, auch oft als Teilleistung innerhalb einer TDD, angeboten, so beschränkt sich diese häufig nur auf einen Bruchteil der eigentlichen ESG-Prüffelder; in der Regel sind dies umweltrelevante Faktoren. Die entsprechenden Disclaimer dieser Berichte zeichnen hierzu ein einheitliches Bild. Die Haftungseinschränkungen sind zweifelsohne nachvollziehbar, da unternehmensbezogene und in Teilen soziospezifische Prüffelder von einem technischen Dienstleister nicht oder nur bedingt bewertet werden können.

RELEVANTE INFORMATIONEN SELTEN VORHANDEN

Je breiter ein technischer Berater fachlich und fachübergreifend aufgestellt ist, desto besser gelingt ihm die Darstellung komplexer Zusammenhänge für den Auftraggeber. Hierzu ist ein Grundverständnis für das Kerngeschäft der Auftraggeber notwendig. Die wesentlichen Aufgaben bei der technischen ESG-Bewertung liegen derzeit in der Erfassung, Evaluierung und Zusammenführung relevanter Informationen. Das Erfassen relevanter Informationen gestaltet sich mitunter schwierig, da eine konsistente und aktuelle Informationsinfrastruktur selten vorhanden ist. Bei der Aufbereitung gewonnener Informationen ist Expertenwissen notwendig. Dies schlägt sich auch in den Kosten einer solchen Prüfung nieder. Kompetenzen müssen in den meisten Fällen erst aufgebaut oder über Partner eingebunden werden.

WERTSCHÖPFUNG DURCH DATENNUTZUNG

Seit mehr als 25 Jahren beschäftigen sich Forschung und Lehre mit der Bindung von relevanten Informationen an die Immobilie. Fragmentarisch vorhanden und dezentral vorgehaltene Informationen verschärfen das Problem der Informationsasymmetrie im technischen Bewertungsprozess und der Objektbewirtschaftung. Eine Gegenbewegung hierzu wird durch einzelne sog. „PropTech“-Unternehmen gelebt, welche permanent verfügbare Datenräume anbieten. Die zentrale und objektbasierte Verfügbarkeit von Betriebsdaten steht jedoch noch am Anfang. Es bleibt somit die Mammutaufgabe der Due Diligence-Dienstleister aller Couleur, objektbasierte Informationen aus sowohl statischen als auch dynamischen Informationsquellen innerhalb eines Due Diligence-Prozesses zu erfassen, zu validieren und in geeigneter Weise zu bewerten. Die tatsächliche Wertschöpfung für den Objektbetrieb und deren Bewertung liegen somit in der richtigen Nutzung vorhandener Daten. Die Gewinnung verarbeitungsfähiger Daten aus nicht digitalen Informationen ist ein nicht zu unterschätzender Aufwand – dies auch in zeitlicher Hinsicht. Für die technischen Berater einer Immobilientransaktion ergibt sich die Schwierigkeit, relevante von irrelevanten Informationen zu trennen. Nicht selten sind die digitalen Datenräume mit einer Fülle von Informationen be- bzw. auch überfüllt. Die Verwendbarkeit vorliegender Informationen für technische und insbesondere ESG-Zwecke bemisst sich daher am Grad der Vollständigkeit eines Datenraumes. Erschwerend kommt hinzu, dass unstrukturierte Prozesse eine Identifikation relevanter Daten erschweren und die Überfüllung von Datenräumen zur Verwässerung der Informationsdichte führt.

ESG – BRANDING ODER RED-FLAG

Nicht erst seit den letzten Monaten, als die drei Buchstaben E, S und G in Kombination geradezu inflationär genutzt wurden, stehen nachhaltige Kriterien für Immobilien vieler Marktteilnehmer sehr weit oben auf der Agenda. Immobilieninvestoren bewerten häufig für sie relevante ESG-Faktoren nach eigenen Compliance-Richtlinien und haben im Hinblick auf den Anlagehorizont differenzierte, mit anderen Marktteilnehmern nur schwer vergleichbare Ansätze bei der Gewichtung von Faktoren. Einige Objekte wiesen bereits vor der starken Fokussierung des Marktes (und des Verordnungsgebers) auf ESG-Faktoren eine nachhaltig ökologische Basis auf, weshalb der Erwerb umweltbelastender oder durch besonders endogene Risiken betroffener Objekte schon länger kein Bestandteil der Unternehmensstrategie mehr war. Eine Sicherung von Renditeansprüchen durch ein nicht nachhaltiges Objekt war damit ausgeschlossen. Es ist also hinreichend genau dokumentiert, dass einige Marktteilnehmer das Thema der Nachhaltigkeit seit Jahren als integralen Bestandteil ihres Geschäfts leben.

Der Erfolg gibt den Investoren nachhaltiger Immobilieninvestitionen Recht, werden diese aktuell mehr als zuvor nachgefragt. Mit Bezug auf die Preisbildung, zeichnet sich auch ein Bild der ´Stigmatisierung´ von nicht als nachhaltig gekennzeichneten Objekten ab – und auch in diesem Segment fehlt es derzeit an einem ausgewogenen Angebot. Zins- und insbesondere Anlagedruck haben das Investitionsverhalten bereits verändert. Das Bewusstsein für nachhaltige Anlagen wurde geschärft und kann für die Investoren eine strategische Ausrichtung bedeuten. Zu einem späteren Zeitpunkt der Gefahr ausgesetzt zu sein, als Immobilie abgewertet zu werden, steht seltener zur Diskussion als die Frage nach dem (wert- und risikoorientierten) Einstandskurs. Der Erwerb von, zum aktuellen Zeitpunkt, nicht als nachhaltig gekennzeichneten oder als nachhaltig einzuordnenden Immobilien könnte dazu führen, dass diese nur mit Abschlägen veräußert werden können. Ob eine Immobilie bis zum auf Grundlage des Business Plans definierten Veräußerungszeitpunkt energetisch aufgewertet und die Parameter der nicht-technischen Disziplinen verbessert werden können, muss bereits im Rahmen der Ankaufs-Due Diligence untersucht und genau aufbereitet werden. Da ´Greenwashing´ unerwünscht (oder gar verboten) ist, sind geeignete Prüfkriterien zur Vermeidung von irritierender Produktdarstellungen zu identifizieren. Ein einheitliches Prüfraster, welches eine Vergleichbarkeit ermöglicht, scheitert derzeit an den noch fehlenden Standards. Initiativen wie beispielsweise ECORE (´ESG Circle Of Real Estate´) bilden für Investoren einen innerdeutschen Vergleichsstandard ab. Auch die gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) arbeitet an einem datenbasierten Schnittstellenmodell und Kriterienkatalog. International agierende Investoren hingegen setzen auf adaptierte Formen von bspw. GRESB und GRI.

DUE DILIGENCE DURCH PLATTFORM NACHHALTIG GESTALTEN

Auf Grund der Komplexität bei der Einbindung der Informationen und Teilnehmer im Prüfprozess eignen sich plattformbasierte Lösungen. Durch eine nachvollziehbare und transparente Verknüpfung der Informationen unterschiedlicher Quellen lassen sich im An- und Verkaufsprozess Datenmodelle nachhaltig gestalten. Der Grad an Informationen (in Datenformat), welche wieder- und in den anknüpfenden Bewirtschaftungs- und Optimierungsprozess weiterverwendet werden können, ist besonders hoch. Solch ein Datenmodell kommt einem ´Due Diligence Information Modeling´ sehr nahe und wird zukünftige An- und Verkaufsprozesse dominieren.

AUSREICHENDE FÖRDERUNG UND NEUE GEZIELTE STEUERLICHE ANREIZE FEHLEN

Die Intensität bei der Entwicklung von Förderprogrammen steht im (krassen) Gegensatz zu den Forderungen nachhaltiger Immobilien und der Begrenzung von CO2- Emissionen bis 2050. Weisen die aktuellen Förderprogramme zwar eine Quote von bis zu einem Drittel der Investitionskosten aus, zeigt sich in Beispielrechnungen, dass die energetische Optimierung von Bestandsobjekten unter Einsatz der verbleibenden 70% Eigenkapital renditefähige Investments erst hervorbringt, wenn der Anlagehorizont erheblich verschoben wird.

Förderanreize wären ein probates Mittel, um ESG-konforme Gebäudesanierungen durchführen zu können. Hier sind die derzeitigen KfW-Programme sowie die neu aufgelegten Programme des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zwar punktuell sinnvoll, aber in der Umsetzung und Beantragung sehr bürokratisch aufgesetzt. So können Anträge nur über zertifizierte und zugelassene BAFA-Berater gestellt werden, was per se durch die noch viel zu geringe Anzahl solcher Berater zu einem Nadelöhr, nicht nur unter zeitlichen Gesichtspunkten, führt. Die neu eingeführten Regelungen des BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) sowie die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) geben den gesetzlichen Förderrahmen in einer durchaus beachtlichen Detailschärfe vor. Es gilt aber ein Entweder-Oder-Prinzip, d.h. die Inanspruchnahme von Fördermitteln schließt eine (parallele) steuerliche Förderung aus. So ist etwa für den privaten Wohnmarkt mit der Einführung des § 35c EStG ein Anreiz für energetische Gebäudesanierungen von selbstgenutzten Wohngebäuden geschaffen worden, die mindestens 10 Jahre alt sind. Hier erfolgt eine 20%-Förderung auf eine Maximalinvestitionssumme von EUR 200.000, also letztlich ein Förderbetrag von EUR 40.000, der über drei Jahre verteilt von der individuellen Steuerschuld abgezogen wird. In Anbetracht der mittlerweile sehr hohen Kosten für energetische Sanierungen, die durch aktuell dramatisch steigende Kosten für Baustoffe weiterhin steigen werden, erscheint dies eher wie ein Tropfen auf den heißen Stein. Zudem bleiben Neubauten von dieser steuerlichen Förderung sogar ganz ausgeschlossen.

Noch problematischer aber sind die steuerlich (nicht reformierten) Vorgaben für Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen für vermietete Immobilienbestände, bei denen die Umstellung auf ESG-konforme Standards im Endergebnis nach wie vor wie die „normalen“ Instandhaltungsmaßnahmen behandelt werden. Erfolgt also ein Ankauf eines Bestandsobjektes, für das nach dem nach ESG-Kriterien ausgerichteten Business Plan kurzfristig eine konforme Sanierung erfolgen soll, so sind diese Sanierungsaufwendungen nur dann sofort steuermindernd abzugsfähig, wenn diese innerhalb von 3 Jahren nach Ankauf des Bestandsobjektes nicht 15% der Anschaffungskosten für das Objekt übersteigen. Gelingt dies nicht, werden die Sanierungskosten wie übliche Anschaffungskosten behandelt, so dass diese nur über die Regelabschreibung von 2% bzw. 3% p.a. steuerlich geltend gemacht werden können. Per se gilt dies für Sanierungsaufwendungen, die zu einer sog. „Standardhebung“ des Gebäudes führen, also durch Heizungs-, Fenster-, Dach- und sonstige energiesparende Umbaumaßnahmen den Wert des Objektes in eine neue Effizienz- und Wertigkeitskategorie heben. Gerade das aber ist das Ziel einer ESG-konformen Sanierung! Es zeigt sich also die Doppelzüngigkeit der propagierten erhöhten Förderanreize nicht zuletzt an diesem Praxisbespiel und dem Leerlaufen steuerlicher Abzugsmöglichkeiten. Hier ist dringender Handlungsbedarf gegeben, wenn man mit der Umsetzung der ESG-Kriterien Ernst machen möchte; ESG-Sanierungsmaßnahmen sind zwingend aus dem Anwendungsbereich der sog. anschaffungsnahen Erhaltungsmaßnahmen herauszunehmen und einer gesonderten steuerlichen Behandlung zuzuführen; entweder ist der Sofortabzug zuzulassen oder aber eine Verteilung auf etwa 3 Jahre, um eine schnelle steuerliche Hebelung der Aufwendungen und damit eine zügige Refinanzierung zu ermöglichen. Der 3-Jahreszeitraum könnte hierfür dem bereits geltenden und oben beschriebenen § 35c EStG entnommen werden. Zu beachten ist dabei, dass zudem nach der derzeit geltenden Rechtslage wohl auch nur energetische Maßnahmen unter die Begriffe „Instandhaltung“ und „Sanierung“ einzuordnen sind, somit das „E“ erfasst wäre. Wie mit Aufwendungen für die Herstellung der „S“- und „G“-Konformität steuerlich umzugehen sein wird, ist noch unklar und sollte daher ebenfalls durch eine konsequente, die Klimaschutzziele fördernde Neuregelung positiv gestaltet werden.

FAZIT UND AUSBLICK

In den vergangenen Jahren noch verkannt, bilden Nachhaltigkeitskriterien heute einen wesentlichen Baustein bei der Prüfung von Immobilien ab. ´ESG- Bewertungen´, ´ESG-Due Diligence´ oder wie die Historie zeigt ´ESG-nahe Bewertungen´ bergen das Potenzial gesamtheitlich positiver Veränderungen. Eine aufkeimende Standardisierung der Bewertung von ESG relevanten Faktoren gibt den Menschen die Chance, einen gesamtheitlichen Ansatz, sowohl in technischer als auch gesellschaftlicher Hinsicht, zu schaffen. Die Vergleichbarkeit in der Bewertung herzustellen, bildet dann die Ausgangslage für zielführende Investitionen. ESG ist ein gesamtheitlicher Ansatz mit einer immensen Tragweite. Bereits heute schon werden die Objekte für die Menschen von morgen geplant. Lediglich die Erfassung von Energiezu- und -abflüssen ist noch kein Garant für ein nachhaltiges Investitionsprodukt. TransparenzVO und OffenlegungsVO bilden nun den Rahmen für ein klareres Bild teilnehmender Akteure. Dies ist zweifelsohne zu begrüßen. In den kommenden Jahren wird die fehlende Vergleichbarkeit durch geeignete, allgemein anerkannte, Bewertungsmaßstäbe in Form von Benchmarks oder Labelings mit Immobilien- und Investitionsbezug beseitigt. Technische Lösungen zur Erfassung und Bewertung baulicher und technischer Anlagen werden mit weitestgehend automatisierten Scoringmodellen verknüpft und können ein internationales Benchmark abbilden. Eine ESG-Due Diligence als Teilleistung des gesamten Due Diligence-Prozesses wird einen festen Bestandteil im Immobilientransaktionsgeschäft erhalten. Werden für die Praxis brauchbare steuerliche Anreize, gepaart mit parallel (und nicht ausschließlich) gewährten Förderprogrammen für zusätzliche Investitionen gesetzt, werden ökologische Lösungen nunmehr auch ökonomisch nachhaltig