Insolvenzanträge von namhaften Projektentwicklern und Immobiliengesellschaften stellen die betroffenen Unternehmen und ihre Gläubiger vor große Herausforderungen und setzen die gesamte Immobilienbranche unter Druck. Gleichzeitig gewinnen alternative Restrukturierungsmethoden, die außerhalb oder bereits im Vorfeld eines formalen Insolvenzverfahrens stattfinden, zunehmend an Bedeutung.
Vor diesem Hintergrund fällt auch vermehrt das Stichwort “StaRUG“, wenn es um die Restrukturierung von immobilienhaltenden Gesellschaften geht.
Im Rahmen der folgenden Fragen und Antworten beleuchten wir, was sich hinter dieser Abkürzung verbirgt und wie eine Restrukturierung nach dem StaRUG auch für Immobiliengesellschaften sinnvoll sein kann. Wir zeigen auf, welche Möglichkeiten und Vorteile das StaRUG bietet und wie es dazu beitragen kann, die langfristige Lebensfähigkeit von Immobilienunternehmen zu sichern.
WEITERE INFORMATIONEN
1. Was verbirgt sich hinter der Abkürzung „StaRUG“?
Hinter der Abkürzung StaRUG verbirgt sich das Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz). Das StaRUG ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten. Es bietet damit um ein verhältnismäßig neues Instrument, das im Immobiliensektor erst vereinzelt zur Anwendung gekommen ist.
Das StaRUG zielt darauf ab, Unternehmen frühzeitig und vor Eintreten einer Insolvenz zu sanieren, indem es neue Restrukturierungsinstrumente und -verfahren einführt. Selbst in Zeiten eines schwachen Immobilienmarkts, stark gestiegener Baukosten und erschwerter (Re-)Finanzierungsbedingungen muss eine Unternehmenskrise nicht zwangsläufig in die Insolvenz führen. Vielmehr bieten frühzeitige Sanierungsmaßnahmen, insbesondere die rechtzeitige Aufnahme entsprechender Verhandlungen mit den Finanzierungspartnern, häufig gute Aussichten auf eine erfolgreiche außergerichtliche Sanierung. Solche Maßnahmen stoßen allerdings dort an ihre Grenzen, wo einzelne Stakeholder, auf deren Sanierungsbeitrag das Unternehmen zwingend angewiesen ist, sich einer konsensualen Lösung verschließen. In der Vergangenheit blieb in einem solchen Fall bei sich verstärkender Krise oft nur die Einleitung eines Insolvenzverfahrens. Obwohl auch ein solches einen großen Instrumentenkasten für erfolgreiche Sanierungen bereithält, bestand das Bedürfnis nach einem weniger einschneidenden Sanierungsverfahren, das in einem früheren Krisenstadium die Möglichkeit zu Mehrheitsentscheidungen gegen den Willen einzelner Gläubiger bietet. Daher wurde das StaRUG eingeführt. Das StaRUG ist ein freiwilliges Verfahren. Eine Pflicht zur Durchführung besteht nicht.
Das Herzstück des StaRUG bildet der Restrukturierungsplan, welcher es ermöglicht, bestimmte Gläubiger- und Anteilseignerrechte zu gestalten, beispielsweise Gläubigerforderungen zu reduzieren oder auch ganz auszuschließen. Ein weiteres Instrument des StaRUG ist die gerichtliche Anordnung zur Einschränkung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (sog. Stabilisierungsanordnung). Diese verschafft dem Schuldner regelmäßig erst den nötigen zeitlichen Spielraum, um den Restrukturierungsplan ohne drohende Zwangsvollstreckung ausarbeiten und mit den Planbetroffenen, also den Gläubigern und Anteilseignern, auf deren Forderungen und Rechte sich der Restrukturierungsplan auswirkt, abstimmen zu können.
2. Kann das StaRUG auf Immobiliengesellschaften (sog. PropCos) angewendet werden? Welche Anforderungen müssen Immobiliengesellschaften hierfür erfüllen?
Die Durchführung eines StaRUG-Verfahrens ist grundsätzlich auch bei Immobiliengesellschaften möglich, sofern diese die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Insbesondere muss Zahlungsunfähigkeit drohen, d.h. dass die Immobiliengesellschaft zwar aktuell noch zahlungsfähig ist, planerisch aber nicht in der Lage sein wird, die in den nächsten zwei Jahren voraussichtlich fällig werden Zahlungspflichten im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit zu erfüllen.
Sofern eine insolvenzrechtliche Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit bereits eingetreten ist und somit die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrags bereits besteht, findet das StaRUG keine Anwendung mehr.
3. Welche Auswirkungen kann ein StaRUG-Verfahren auf Rechte oder Forderungen der Gläubiger haben? Welche Forderungen/laufende Verträge können in das StaRUG-Verfahren einbezogen werden und welche grundsätzlich nicht? Welche Rolle spielen insbesondere Mietverträge und Finanzierungsgläubiger bei der Restrukturierung von Immobilienunternehmen gemäß dem StaRUG?
Der Restrukturierungsplan im Rahmen eines StaRUG-Verfahrens kann grundsätzlich die Kürzung (bis auf Null) oder Stundung von Forderungen gegen den Schuldner sowie das vollständige oder teilweise Erlöschen bestimmter Sicherungsrechte an Gegenständen des schuldnerischen Vermögens, wie Grundschulden und Hypotheken, vorsehen. Nicht erforderlich ist hierbei die Einbeziehung sämtlicher Forderungen und Sicherungsrechte. Vielmehr ermöglicht das StaRUG dem Schuldner, bestimmte Gläubigergruppen, die von den Maßnahmen betroffen sein sollen, nach sachgerechten Kriterien auszuwählen. Betroffen von den Regelungen des Restrukturierungsplans sind hierbei nicht nur Forderungen und Rechte der zustimmenden Gläubiger, sondern auch der in den Restrukturierungsplan einbezogenen, diesen aber ablehnenden Gläubiger, sofern eine hinreichende Gläubigermehrheit besteht und eine gerichtliche Bestätigung erfolgt (siehe hierzu auch Frage 5). Im Ergebnis ist eine vorinsolvenzliche Restrukturierung somit auch gegen den Willen einzelner planbetroffener Gläubiger möglich.
Neben Forderungen, die vor dem Stichtag der Restrukturierung entstanden sind, können auch bedingte oder noch nicht fällige Forderungen einbezogen werden. Das betrifft beispielsweise Forderungen aus Senior- und Mezzanine-Darlehen, z.B. Zins- und Tilgungsleistungen und andere finanzielle Verpflichtungen. Nicht einbezogen werden können hingegen bestimmte gesetzlich geschützte Forderungen, insbesondere Löhne und Gehälter.
Gleichzeitig können Regelungen zur Aufnahme neuer Finanzierungen – z.B. zur Deckung des Liquiditätsbedarfs im Restrukturierungszeitraum – und deren Absicherung getroffen werden.
Mietverträge können im StaRUG-Verfahren ebenso wie andere laufende Verträge nicht unmittelbar gekündigt oder beendet werden. Im Rahmen des Mietverhältnisses entstandene Verbindlichkeiten hingegen können Teil des Restrukturierungsplans sein und darunter gestaltet, z.B. gekürzt oder gestundet werden. Dies betrifft beispielsweise die Forderung eines Mieters gegen die PropCo auf Auszahlung eines Baukostenzuschusses oder auch, sofern das StaRuG- Verfahren bei einer Mietergesellschaft durchgeführt wird, die Einbeziehung entstandener Verbindlichkeiten einer Mietergesellschaft aus Mietverhältnissen, z.B. auf Zahlung der Miete. Im Übrigen ist es erforderlich, Lösungen einvernehmlich mit den Vermietern/Mietern auszuhandeln. Sonderkündigungsrechte in der Insolvenz des Mieters bestehen dagegen nur in dessen Insolvenzverfahren, so dass ein solches aus Mietersicht Vorteile bietet, wenn die Beendigung von Mietverträgen zur Sanierung erforderlich ist.
4. Wie läuft ein Restrukturierungsverfahren nach dem StaRUG ab?
Das StaRUG-Verfahren verläuft in mehreren Schritten und besteht regelmäßig im Wesentlichen aus der Planaufstellung, -abstimmung, und -bestätigung sowie der Inanspruchnahme planflankierender Instrumente durch den Schuldner.
Zunächst erfolgt die Ausarbeitung eines Restrukturierungsplans auf Basis eines Sanierungskonzepts. Der Restrukturierungsplan besteht aus einem darstellenden (Beschreibung Krisenursachen, Situation des Schuldners ohne Restrukturierung und einer Vergleichsrechnung zum nächstbesten Alternativszenario) und einem gestaltenden Teil (Restrukturierungsmaßnahmen sowie Anlagen mit Aussagen zur Bestandsfähigkeit des Schuldners, einer Vermögensübersicht und einer Erfolgs- und Ertragsplanung sowie Angaben zur Veränderung der Rechtsstellung der Planbetroffenen). Es erfolgt eine Einteilung der ausgewählten Gläubiger in Gläubigergruppen.
Nach Ausarbeitung des Restrukturierungsplans steht es dem Schuldner frei, diesen Plan entweder in einem gerichtlichen oder einem außergerichtlichen Verfahren zur Diskussion und zur Abstimmung durch die planbetroffenen Gläubiger zu stellen. Ist die erforderliche Zustimmung zum Restrukturierungsplan erreicht worden (siehe hierzu Frage 6), kann dieser auf Antrag des Schuldners gerichtlich bestätigt werden. Das Gericht prüft den Restrukturierungsplan und bestätigt ihn, sofern er den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Interessen der planbetroffenen Gläubiger angemessen berücksichtigt werden.
Mit der gerichtlichen Bestätigung des Restrukturierungsplans treten die im gestaltenden Teil festgelegten Wirkungen ein. Dies gilt auch im Verhältnis zu ordnungsgemäß am Abstimmungsverfahren beteiligte planbetroffenen Gläubiger, die gegen den Plan gestimmt haben oder die an der Abstimmung nicht teilgenommen haben.
5. Was hat es mit der Bildung der planbetroffenen Gläubigergruppen auf sich und nach welchen Kriterien werden diese gebildet?
Um zu gewährleisten, dass im Wesentlichen ähnliche Rechte gleichbehandelt werden und dass Restrukturierungspläne angenommen werden können, ohne die Rechte betroffener Parteien in unangemessener Weise zu beeinträchtigen, verlangt das StaRUG eine Gruppenbildung, soweit Planbetroffene mit unterschiedlicher Rechtsstellung betroffen sind. Innerhalb einer jeden Gruppe sind aus diesem Grund grundsätzlich allen Planbetroffenen auch gleiche Rechte anzubieten.
Die Aufteilung in Gläubigergruppen muss nach sachlichen Kriterien erfolgen, wobei qualifiziert nachrangige Forderungen – wie z.B. Gesellschafterforderungen – zwingend eine eigene Gruppe bilden und besicherte und unbesicherte Gläubiger ebenfalls getrennt eingruppiert werden müssen. Eine weitere Unterteilung kann nach Maßgabe wirtschaftlicher Interessen erfolgen, sofern diese Gruppen sachgerecht voneinander abgegrenzt werden können. In Betracht kommt hier eine weitere Unterteilung in (Unter-)gruppen wie z.B. Banken, Mieter oder Gesellschafter, eine Unterteilung nach Art der Leistung (z.B. Sachleistungen oder Dienstleistungen) sowie nach Zeitpunkt der Fälligkeit einer Leistung (z.B. kurzfristig oder langfristig) oder Art der Forderung (besichert oder unbesichert). Die Kriterien für die Abgrenzung sind im Restrukturierungsplan anzugeben. Der Einteilung in Gruppen kommt mit Blick auf die notwendigen Mehrheiten (siehe hierzu Frage 6.) entscheidende Bedeutung zu und sollte daher sorgfältig abgewogen werden.
6. Müssen alle Gläubiger dem Restrukturierungsplan zustimmen? Welche Abwehrmöglichkeiten gibt es?
Grundsätzlich stimmen nur die vom Restrukturierungsplan betroffenen Gläubiger über diesen ab, da auch nur diese den Planwirkungen unterliegen. Zur Annahme des Restrukturierungsplans ist dabei grundsätzlich erforderlich, dass in jeder Gruppe eine Mehrheit von mindestens drei Viertel für den Restrukturierungsplan stimmt. Die Stimmrechte der planbetroffenen Gläubiger bemessen sich dabei grundsätzlich nach dem Betrag ihrer einbezogenen Forderungen und nicht nach Köpfen.
Wird in einer Gruppe die Dreiviertelmehrheit verfehlt und stimmt diese gegen den Plan, gilt die Zustimmung dieser Gruppe gleichwohl als erteilt, wenn die Gruppenmitglieder nicht schlechter stehen als sie ohne den Plan stünden, sie angemessen an dem wirtschaftlichen Wert beteiligt werden, der auf der Grundlage des Plans den Planbetroffenen zufließen soll (sog. Planwert) und die Mehrheit der abstimmenden Gruppen dem Plan mit den erforderlichen Mehrheiten zugestimmt hat (sog. gruppenübergreifende Mehrheitsentscheidung bzw. Cross-class Cram-down).
Planbetroffene Gläubiger, die gegen den Restrukturierungsplan gestimmt haben, können gegen die gerichtliche Planbestätigung im Wege eines Minderheitenschutzantrags gerichtlich vorgehen, wenn sie geltend machen können, dass sie durch den Plan voraussichtlich schlechter gestellt werden, als sie ohne Plan stünden. Demgegenüber steht dem Schuldner die sofortige Beschwerde zu, wenn die Bestätigung des Restrukturierungsplans abgelehnt wurde.
7. Wie lange dauert ein Restrukturierungsverfahren nach dem StaRUG?
Die Dauer einer Restrukturierungssache nach dem StaRUG kann je nach Komplexität und Umfang des Restrukturierungsplans sowie nach Größe des Unternehmens variieren. Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes ist vorgesehen, dass üblicherweise zwischen der Anzeige der Restrukturierungssache und der Rechtskraft der gerichtlichen Planbestätigung nicht mehr als sechs Monate vergehen sollen. Unter bestimmten Ausnahmen hat der Schuldner jedoch die Möglichkeit, die Wirkung der Anzeige einmalig um weitere sechs Monate zu verlängern.
8. Wie unterscheidet sich die Restrukturierung von Immobiliengesellschaften unter dem StaRUG von einem Insolvenzverfahren?
Ebenso wie ein StaRUG-Verfahren kann ein Insolvenzverfahren zur Sanierung der Immobiliengesellschaft genutzt werden. Ein Eigenverwaltungs- oder Schutzschirmverfahren kann – sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen – genutzt werden, um eine Sanierung in Eigenregie unter Aufsicht eines gerichtlich bestellten Sachwalters im Wege des Insolvenzplanverfahrens durchzuführen. Insolvenzplanverfahren und StaRUG-Verfahren unterscheiden sich insbesondere in der Intensität der Eingriffe und der Reichweite der Auswirkungen.
Ein Insolvenzverfahren betrifft stets sämtliche Gläubiger der Gesellschaft. Es ist gerade nicht möglich, einen Restrukturierungsplan nur hinsichtlich bestimmter Gläubigergruppen zu erstellen. Das Insolvenzverfahren bietet sehr weitreichende Eingriffsmöglichkeiten in die Rechte der Gläubiger. So können – anders als im StaRUG-Verfahren – etwa nicht nur in Rechte von Arbeitnehmern eingegriffen werden, sondern auch weitreichend Vertragsverhältnisse beendet werden. Die von der Insolvenzordnung vorgesehenen Möglichkeiten zur Beendigung von Verträgen der Gesellschaft bietet nicht nur die Möglichkeit, sich von unvorteilhaften Vertragsverhältnissen zu trennen, sondern solche auch durch den Verhandlungshebel der Kündigungsmöglichkeit neu zu verhandeln. Derart intensive Eingriffsmöglichkeiten sind dem StaRUG fremd.
Dagegen schafft das StaRUG-Verfahren sehr frühzeitig in der Unternehmenskrise die Möglichkeit, insbesondere Finanzierungsstrukturen neu zu gestalten. Für PropCos kann dies vor dem Hintergrund massiv gesunkener Marktwerte und in der Konsequenz übermäßiger Verschuldung eine solvente Neuordnung der Kapitalstruktur außerhalb der Insolvenz und damit Refinanzierbarkeit oder – im Fall von Projektentwicklungen – den Eintritt in die Baufinanzierungsphase erst ermöglichen. Sofern die erforderliche Zustimmung der relevanten Gläubiger mit Dreiviertelmehrheit erzielt werden kann, können sanierungsunwillige Gläubiger überstimmt werden (siehe hierzu Frage 6). So könnte etwa eine bestehende Finanzierung auch gegen den Willen z.B. eines Finanzierungsgläubigers umstrukturiert werden. Wenn Gesellschafter dabei ihre Gesellschafterstellung halten wollen, setzt dies setzt allerdings regelmäßig voraus, dass die Gesellschafter ihrerseits einen Sanierungsbeitrag z.B. durch weiteren Kapitaleinschuss leisten.
Sowohl Insolvenzverfahren als auch StaRUG-Verfahren sind also geeignet, Immobiliengesellschaften in der Unternehmenskrise zu sanieren. Es hängt vom Krisenstadium und den für die Sanierung erforderlichen Maßnahmen ab, welches Verfahren das passende ist. Durch die Einführung des StaRUG-Verfahrens bietet sich insbesondere die Gelegenheit, komplexe Finanzierungsstrukturen bereits frühzeitig zu restrukturieren. Immobiliengesellschaften sollten bei Anzeichen einer Krise rechtzeitig handeln, um alle Handlungsoptionen abwägen und die richtigen Sanierungsmaßnahmen identifizieren zu können. Je früher die Optionen bewertet werden, desto größer ist die Entscheidungsfreiheit hinsichtlich der Wahl einer außergerichtlichen Verhandlungslösung, eines StaRUG-Verfahrens oder eines gesteuerten Insolvenzverfahrens zur Sanierung der Gesellschaft.
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