En un panel de debate reciente, en el Foro de Finanzas de Miami, sobre el estado actual de los bienes raíces comerciales en el Sur de la Florida, los desarrolladores comerciales que formaban parte del panel dijeron que estaban respondiendo a una fuerte demanda de arrendatarios en diferentes sectores. Aunque todos estuvieron de acuerdo en que desde la recesión el mercado de los bienes raíces comerciales del Sur de la Florida, y en especial los alquileres multifamiliares, han aumentado de precio sustancialmente, el debate entre los expertos se centra en si el mercado ya ha llegado a su pico o si todavía puede crecer. La respuesta a esta pregunta varía según cada experto y se puede segmentar en subclases de activos en particular o en submercados geográficos. No obstante, ningún panelista categorizó al mercado como en recesión. Por el contrario, vieron al mercado como una meseta estable después de una apreciación significativa año tras año.

Gran parte del debate estuvo enfocado en los alquileres multifamiliares. En lo que respecta a las familias múltiples, los impulsores del mercado para los apartamentos están en extremos opuestos del espectro generacional. El flujo de desarrollo de apartamentos sigue estando impulsado por dos sectores demográficos. El primer sector son los milénicos, que en el entorno posterior a la recesión se enfrentan a una escasez de crédito y que todavía no pueden permitirse lograr sus sueños de zonas residenciales. Además de los milénicos, la generación del baby boom también está impulsando el mercado, debido a que ya no quieren las complicaciones que implica el mantenimiento de una casa.

El desarrollo de apartamentos también cuenta con el impulso de los inversores que buscan rendimiento, debido a que los precios siguen estimulados por la financiación con intereses bajos de Freddie Mac y Fannie Mae. La combinación del financiamiento con intereses bajos continuo de Freddie Mac y Fannie Mae junto con los impulsores del mercado milénicos y de la generación del baby boom, ha dado como resultado números que llegarán a más de 5000 unidades de apartamentos. Estas unidades se encuentran en la etapa de planificación o construcción en las áreas de Miami Brickell y Downtown.

Aunque este es un número de apartamentos muy elevado en la zona de Pipeline, los expertos creen que esta cifra debería ahora estabilizarse, a medida que la viabilidad de los proyectos choca con las realidades difíciles de los costos cada vez mayores de los terrenos y la construcción. Por ejemplo, sobre la base de estos costos más altos de terrenos y construcción, los proyectos de apartamentos en Brickell ahora requieren alquileres pro forma de $3.50/pie cuadrado, un aumento desde los $2.75/pie cuadrado anteriores, para poder cumplir con los retornos proyectados.

Incluso en las áreas suburbanas como Kendall, por primera vez los precios de los alquileres han pasado la barrera de $1.00/pie cuadrado. Jay Massirman, fundador y director ejecutivo de Rivergate Cos, compartió sus puntos de vista sobre la familia múltiple en el panel de debate del Foro de Finanzas de Miami. Massirman dijo que el mercado del núcleo urbano no es el único que está teniendo un desarrollo significativo de apartamentos. El aumento en los costos de los terrenos del núcleo urbano ha hecho que los desarrollos se extiendan a los suburbios. Los proyectos se han expandido geográficamente más allá del área urbana. Además, los inversores deseosos de rentabilidad se han expandido y ya no están limitados por los inversores institucionales. “Cada lugar disponible en el Sur de la Florida está siendo desarrollado, y no solo por inversores institucionales o sociedades de inversión inmobiliaria (REITS, por su sigla en inglés), sino también por individuos con un patrimonio neto ultra alto”, dijo Massirman.

Estos factores de aumento de oferta y costos, inevitablemente indican que habrá una desaceleración en la construcción de apartamentos en el Sur de la Florida. Massirman ve al mercado de los apartamentos, “en la cima de la montaña rusa, en especial en lo que respecta a los precios de los terrenos.” En lo que respecta al financiamiento, Massirman también vislumbra que los precios de los terrenos alcanzarán un pico hasta el punto en el que la comunidad de préstamos se ha retraído, pero todavía tiene algo de dinero para adjudicar para ciertos proyectos y desarrolladores seleccionados.

Estos aumentos en los costos no solo tienen un efecto en si se construirán los proyectos, sino también en el tipo de proyectos que se construyen. No obstante, incluso con el desarrollo continuado de la oferta de apartamentos, el sector de bajos ingresos sigue estando muy necesitado. La situación se ve exacerbada aún más por el aumento de los costos de los terrenos y de la construcción, que hacen que los alquileres de bajos ingresos sean una propuesta menos atractiva. Además, debido a los aumentos en los costos de construcción, las unidades en alquiler, en promedio se están volviendo más chicas y los desarrolladores se están enfocando en edificios de ocho pisos o menos si es posible.

Por último, el estado actual del mercado requiere que los desarrolladores, los inversores y los prestamistas evalúen mejor los costos de la construcción y los terrenos cuando evalúan los proyectos. Se deben enfatizar los efectos de estos aumentos de los costos en la negociación tanto de los contratos de empresas conjuntas como en los documentos de los préstamos para la construcción. Para finalizar, se debe enfatizar mucho el lenguaje relacionado con las garantías de finalización, los excesos de costos y las cláusulas de contingencia para poder proporcionar previsibilidad a los desarrolladores, a los inversores y a los prestamistas, ante la perspectiva de un entorno de aumento de los costos.