Kaum ein anderes Thema hat bei Immobilieninvestoren und Einzelhandelsmietern in den letzten Monaten so viel Beachtung gefunden wie die Frage nach Einschränkungen der Mietzahlungspflicht im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Über die Einzelheiten und offene Fragen haben wir in unserer Publikation „COVID-19 – FAQ für Vermieter und Mieter“ berichtet (siehe hier). Nun wurde die wohl bislang erste gerichtliche Entscheidung zur Mietzahlungspflicht für die Dauer einer behördlichen angeordneten Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts veröffentlicht. Das Landgericht Heidelberg ging in diesem Fall davon aus, dass die Miete in voller Höhe zu zahlen sei. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.
Ausgangspunkt der Entscheidung ist ein bestehender Mietvertrag über ein Einzelhandelsgeschäft. Der Mieter zahlte neben einer feststehenden Mindestmiete eine zusätzliche Umsatzmiete ab Erreichen bestimmter Umsatzgrenzen. Für den Zeitraum vom 18. März 2020 bis zum 19. April 2020 mussten die Geschäftsräume aufgrund der entsprechenden Landesverordnung gegen die Ausbreitung des Corona-Virus geschlossen bleiben. In Folge dessen zahlte der Mieter die Miete für den Monat April 2020 nicht und erklärte zudem hilfsweise die Aufrechnung wegen eventuell zu viel gezahlter Miete für den Monat März 2020. Die Parteien stritten über die sich ergebenden Auswirkungen auf das Mietverhältnis.
2. Entscheidung des Landgerichts Heidelberg
Das LG Heidelberg verurteilte den Mieter zur uneingeschränkten Zahlung der Miete. Das Gericht verneinte eine Mietminderung aufgrund eines Sachmangels. Auch die Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage und den Wegfall der Mietzahlungspflicht wegen Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Überlassung der Mietsache lehnte das Gericht im konkreten Fall ab.
Das Gericht ging davon aus, dass die behördlich angeordnete Schließung keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache darstelle. Im Fall einer behördlichen Schließungsverfügung sei nur dann ein Mangel gegeben, wenn diese auf der konkreten Beschaffenheit des Mietobjektes beruhe und nicht auf den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Die hoheitlichen Maßnahmen wegen der Corona-Pandemie dienten im konkreten Fall dazu, den Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren zu gewährleisten. Entscheidend für die Verfügung waren somit nicht die individuellen Verhältnisse des Mietobjektes, sondern vielmehr die allgemeine Nutzungsart als Einzelhandelsgeschäft. Diese sei jedoch Bestandteil des allgemeinen Verwendungsrisikos und somit vom Mieter zu tragen.
Die Gebrauchsüberlassung des Vermieters sei auch nicht unmöglich geworden, weil die Mietsache selbst durchweg nutzungstauglich war. Die Verordnung habe nur die Nutzungstätigkeit des Mieters ausgeschlossen bzw. eingeschränkt. Auch hierfür sei vor allem von Bedeutung, dass das Verwendungsrisiko des Mietgegenstandes grundsätzlich dem Mieter obliege. Es könnten allenfalls solche Störungen zu einer Unmöglichkeit führen, die ihren Ursprung in der Beschaffenheit, Lage oder dem Zustand der Mietsache haben. Durch eine betriebsbezogene Nutzungsuntersagung hingegen sei die Zurverfügungstellung des Mietgegenstandes zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht unmöglich. Die Folgen der Corona-Pandemie führen somit weder für den Vermieter noch den Mieter zur Unmöglichkeit der Leistung.
Schließlich verneinte das Gericht auch eine Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB. Diese kommt grundsätzlich dann in Betracht, wenn sich Umstände, die Grundlage eines Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend ändern und die Parteien bei anfänglicher Kenntnis der späteren Umstände den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten und das Festhalten am Vertrag für eine Partei unzumutbar ist.
Das Gericht verneinte auch diesen Ansatz und argumentierte insbesondere, dass der Mieter entsprechende Vorkehrungen treffen könne, um sich für den Zeitraum der Schließung anderweitige Einnahmequellen zu verschaffen (das Gericht nennt z.B. Förderung des Onlinehandels durch Rabattaktionen u.ä.). Selbst wenn die Parteien eine Umsatzmiete vereinbart hätten, könne daraus nicht geschlossen werden, dass der Vermieter an einem wirtschaftlichen Misserfolg partizipieren solle. Vielmehr werde aus der Kombination von Mindest- und Umsatzmiete deutlich, dass der Vermieter lediglich einseitig an einem besonderen Erfolg des Mieters teilhaben sollte. Daneben wurde in dem Urteil auf ein mietvertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht des Mieters für den Fall von erheblichen Veränderungen des Umfelds des Objekts (u.a. der Verkehrssituation) verwiesen. Dieses sollte erst nach sechs Monaten Beeinträchtigungsdauer gelten. Daher könne bei deutlich kürzeren Verschlechterungen der wirtschaftlichen Lage kein Parteiwille festgestellt werden, die vertragliche Situation zu verändern.
Grundsätzlich erkennt das Gericht jedoch die Möglichkeit an, in solchen Fällen auch Verträge nach § 313 Abs. 1 BGB anzupassen, falls andernfalls eine Existenzgefährdung beziehungsweise eine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung drohe.
3. Ausblick und Bewertung
Die Entscheidung lässt erkennen, dass Gewerbemieter zumindest nicht generell Mietminderungen oder den Ausschluss der Mietzahlungspflicht wegen behördlicher Schließungsanordnungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandmie geltend machen können. Das Urteil zeigt aber auch, dass hierzu nur schwer allgemeingültige Aussagen getroffen werden können. Bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände deutet das Gericht die Möglichkeit zur Anpassung des Vertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage an.
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