Lors de la plus récente session parlementaire (et la dernière avant les prochaines élections provinciales), le gouvernement de la Colombie-Britannique a démontré qu’il était toujours résolu à mettre en œuvre son plan intitulé « Homes for People », lequel comprend un certain nombre de mesures et de programmes gouvernementaux visant à régler le problème persistant de l’abordabilité du logement dans la province. Parmi ces initiatives, mentionnons le projet de loi intitulé Bill 15 – Budget Measures Implementation (Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax) Act, 2024 (la « Loi »). Aux termes de ce projet de loi, une taxe, communément appelée la « Home Flipping Tax » (aux fins des présentes, la « taxe sur les reventes précipitées »), serait imposée sur le revenu tiré de la vente d’un bien immobilier résidentiel, lorsque cette vente survient dans les 730 jours (soit deux ans) suivant l’acquisition initiale.

Qui serait touché?

À compter du 1^er janvier 2025, les propriétaires de biens immobiliers résidentiels en Colombie-Britannique pourraient devoir payer une taxe sur le revenu tiré de la vente d’un bien immobilier résidentiel lorsque celle-ci est réalisée dans les deux ans suivant l’acquisition de ce bien. Les biens immobiliers résidentiels comprennent :

• toute unité d’habitation (c’est-à-dire toute unité autonome destinée à l’hébergement résidentiel, à l’exclusion des maisons flottantes et préfabriquées), ainsi que le terrain environnant;
• tout terrain zoné en tout ou en partie pour usage résidentiel qui ne comprend pas une unité d’habitation.

Il est important de noter que la taxe s’appliquerait aux contrats de prévente (en plus de tout autre droit d’une personne d’acquérir un bien immobilier résidentiel, comme une option d’achat), de sorte que toute cession d’un contrat de prévente dans les deux ans suivant la signature de ce dernier pourrait être assujettie à la taxe. La période de deux ans commencerait au moment auquel la personne (i) signe le contrat de prévente avec le promoteur, dans le cas de l’acheteur initial; ou (ii) devient le cessionnaire du contrat de prévente, dans le cas d’une cession subséquente. La date d’acquisition correspond au moment auquel le contrat de prévente a été signé ou cédé. Par conséquent, le chronomètre n’est pas réinitialisé à la clôture de l’opération, lorsque l’acheteur emménage dans sa nouvelle maison.

Comment la taxe serait-elle calculée?

Taxe totale payable

Le montant de la taxe à payer dépendrait du nombre total de jours pendant lesquels le contribuable aura détenu le bien. Par exemple, un contribuable qui vendrait un bien dans les 365 jours suivant l’acquisition initiale de ce dernier devrait payer une taxe correspondant à 20 % du revenu net tiré de la vente. En revanche, si ce contribuable vendait le bien après 365 jours, la taxe diminuerait selon une échelle mobile jusqu’à ce qu’elle atteigne zéro, le jour qui tombe 730 jours après l’acquisition initiale du bien. Les propriétaires de biens immobiliers résidentiels assujettis à la taxe devraient par ailleurs produire une déclaration fiscale dans les 90 jours suivant l’opération imposable, à moins qu’ils ne puissent se prévaloir d’une exemption.

Revenu net imposable

Le revenu imposable total tiré d’une vente serait déterminé en soustrayant du produit de disposition les coûts d’acquisition et d’amélioration du bien pour le contribuable.

Le coût d’acquisition comprendrait le montant total payé pour le bien immobilier résidentiel, majoré des frais habituels associés aux opérations d’achat, comme les frais juridiques, les frais d’inscription et d’inspection, et toute TPS payée à l’acquisition initiale. Les contribuables pourraient également exclure les coûts liés aux améliorations apportées au bien qui sont de nature durable, comme le remplacement d’appareils électroménagers et l’exécution de rénovations importantes effectuées dans l’une unité d’habitation. Le produit de disposition correspondrait au total du produit tiré de la vente du bien immobilier résidentiel, déduction faite des frais habituels associés à la vente de tels biens, comme les frais d’arpentage, les frais juridiques et les frais de courtage.

Déduction pour résidence principale

Un contribuable qui détiendrait un bien immobilier résidentiel pendant au moins un an, si ce bien contient une unité d’habitation lui servant de résidence principale (définie comme étant le lieu où un particulier réside plus longtemps qu’un autre lieu) au cours de cette période, pourrait déduire jusqu’à 20 000 $ CA du revenu imposable total tiré de la vente du bien en question.

Quelles seraient les exemptions?

La Loi prévoit des exemptions fondées sur divers critères. Voici un résumé des principales exemptions :

• Circonstances de la vie : La taxe pourrait ne pas s’appliquer lorsque la vente du bien immobilier résidentiel résulte de certaines circonstances de la vie, notamment du décès ou de la maladie grave d’un membre de la famille, d’un déménagement pour le travail ou les études ou d’un changement dans la composition du ménage, comme la naissance d’un enfant, le déménagement avec un partenaire ou l’échec d’une relation.
• Identité du vendeur : La taxe ne s’appliquerait pas à certains vendeurs, dont les groupes autochtones, les organismes de bienfaisance enregistrés et diverses entités gouvernementales.
• Personnes liées : La taxe pourrait ne pas s’appliquer lorsque le bien est transféré entre personnes liées, ce qui comprend : (i) certains particuliers liés (y compris par le sang, le mariage, la common law ou l’adoption), pourvu que ces particuliers aient utilisé le bien pendant au moins un an comme résidence principale; (ii) diverses sociétés affiliées, y compris des sociétés qui sont contrôlées par la même personne, des sociétés et ceux qui contrôlent ces sociétés, et des sociétés issues d’une fusion.
• Fins commerciales : La taxe ne s’appliquerait pas lorsqu’un vendeur a utilisé le bien immobilier résidentiel exclusivement à des fins commerciales. Si une partie du bien immobilier résidentiel a été utilisée principalement à des fins commerciales, cette partie est alors réputée être un bien à usage commercial et tout revenu net connexe ne serait pas imposable. Bien que la Loi exclue certaines activités (dont la détention, la rénovation ou la location de biens immobiliers résidentiels), elle ne précise pas ce qui constitue des fins commerciales. La Loi prévoit des règlements établissant les circonstances dans lesquelles un immeuble résidentiel peut être considéré comme utilisé à des fins commerciales, mais en date des présentes, aucun règlement de ce genre n’a été publié.
• Constructeurs et promoteurs : La taxe ne s’appliquerait pas aux constructeurs ou aux promoteurs pourvu (i) qu’ils achètent et vendent des biens à des fins d’aménagement et qu’ils construisent ou placent des bâtiments sur ces biens dans le cours normal de leurs activités et (ii) que les biens en question aient été détenus à des fins d’aménagement.
• Rénovations et nouvelles unités d’habitation : La taxe ne s’appliquerait pas à la vente d’un bien si : (i) une unité d’habitation a fait l’objet d’une rénovation importante (ce qui comprend des rénovations faisant en sorte que la superficie habitable est au moins doublée, ou que la totalité ou la quasi-totalité des composantes non structurelles sont retirées ou remplacées); (ii) l’immeuble contient une unité d’habitation, mais qu’une nouvelle unité d’habitation est créée en plus ou en remplacement de l’unité d’habitation existante; ou (iii) l’immeuble ne contient pas d’unité d’habitation (p. ex. un terrain nu), mais une activité de construction liée à l’aménagement d’une unité d’habitation s’est produite (comme du défrichage ou une excavation) pendant que la personne est propriétaire du bien.

Points à retenir

La taxe sur les reventes précipitées s’ajouterait à une liste croissante de considérations que doivent prendre en compte les personnes qui effectuent des opérations immobilières en Colombie-Britannique. Bien que la taxe sur les reventes précipitées puisse faire l’objet de modifications au fur et à mesure que la Loi franchira les étapes vers l’octroi de la sanction royale d’ici 2025, le gouvernement a déjà cherché à s’assurer que la Loi ne touche pas de cibles imprévues. Par exemple, certaines activités d’aménagement pourraient être exclues aux termes des exemptions visant les promoteurs, les constructeurs et les rénovations importantes. De plus, certaines opérations avec des sociétés ayant un lien de dépendance pourraient ne pas entraîner immédiatement un assujettissement à la taxe, à la condition que les entités en cause soient des parties liées. En outre, les fins commerciales donnent elles aussi lieu à des exemptions afin que les biens utilisés à des fins commerciales ne soient pas assujettis à la taxe. Or, dans sa version actuelle, la Loi reste assez vague quant à ce qui constitue des fins commerciales.

Quoi qu’il en soit, les effets qu’aura cette nouvelle taxe sur les reventes précipitées restent à voir. La Loi vise à décourager la spéculation sur les biens immobiliers, mais elle survient à un moment où les taux d’intérêt sont plus élevés et où les ventes diminuent. Une chose est certaine : toute opération qui comportera la vente d’un immeuble résidentiel peu après l’acquisition initiale devra être soigneusement examinée afin d’en déterminer les incidences fiscales en vertu de la Loi.