Bei Mietverträgen mit fester Mietdauer ist im Rahmen der Einzelrechtsnachfolge beim Asset Deal besonders auf die Schriftform zu achten.

Mit Urteil vom 11. Dezember 20131 bestätigt der BGH im Zusammenhang mit einem Unternehmenskauf im Wege eines Asset Deals seine bisherige Rechtsprechung2 zu den Anforderungen an die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform (§§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB) bei Auswechslung des Mieters. Der Übernahmevertrag zwischen Altmieter und Neumieter muss schriftformgerecht geschlossen werden, d. h. es muss insbesondere schriftlich auf den ursprünglichen Mietvertrag ausdrücklich Bezug genommen werden. Unterbleibt ein hinreichender Verweis und genehmigt der Vermieter konkludent den Übernahmevertrag, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Plötzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und ganze Finanzierungsmodelle drohen zu kippen, z.B. weil der Mietvertrag für eine für die Fortführung des verkauften Unternehmens wichtige Betriebsstätte vorzeitig kündbar ist oder dem Vermieter der für seine Finanzierung einkalkulierte Cashflow durch vorzeitige Kündigung des Mietvertrages wegbricht. Da der Vermieter in dieser Konstellation beim Abschluss des Übertragungsvertrages meistens nicht beteiligt ist, empfiehlt es sich für den Vermieter, diesem Risiko spätestens bei der erforderlichen Genehmigung der Übertragung des Mietvertrages Rechnung zu tragen.

Die Entscheidung im Einzelnen

In dem dieser BGH-Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Vermieter einen Mietvertrag über ein Gewerbeobjekt mit einer festen Laufzeit von fünfzehn Jahren mit dem Altmieter und späteren Verkäufer vereinbart. Der Altmieter schloss einen Unternehmenskaufvertrag in Form eines Asset Deals mit dem Neumieter ab. Der Unternehmenskaufvertrag enthielt eine Klausel, wonach der Käufer (Neumieter) in sämtliche Rechte und Pflichten aus den in einer beigefügten Anlage aufgeführten Verträgen eintreten sollte. Die Anlage hatte eine allgemeine Bezeichnung und bestand in einer tabellarischen Aufstellung von Mietobjekten eingeteilt in Standorte, Bezeichnung der Vermieter und Angabe der zu zahlende Mieten. Weitere Angaben, z.B. eine konkrete Bezeichnung des jeweiligen Mietobjekts, beider Mietvertragsparteien und des Datums des jeweiligen Mietvertrages, wurden nicht gemacht. Der Vermieter genehmigte die Vertragsübernahme. Vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigte der Neumieter das Mietverhältnis.

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